Diagnostic due diligence
Le Diagnostic due diligence, est une assistance technique pour l’analyse d’un bien avant une cession ou une acquisition, le but étant de fournir un état des lieux portant sur l’état des actifs, leur entretien et les ressources financières à mobiliser pour le maintenir à niveau pendant une durée déterminée ou l’améliorer. Le due diligence est une aide à la décision pour l’acquisition.
Dans le cadre d’une opération de cession/acquisition, les principaux intervenants sont contraints d’analyser de nombreux aspect dont le volet technique portant sur le bâti et le plus souvent dans des délais courts et des conditions de discrétion imposées ; bien que sans obligation règlementaire, cette charge peut être supportée par une assistance à maîtrise d’ouvrage.
Les outils et conclusions à fournir doivent être clairs et concis afin d’être présentés à des intervenants, le plus souvent non sachant dans ces domaines, pour l’aide à la décision ou à la future négociation.
Les domaines de compétences à mettre en œuvre reflètent la vie d’un bâtiment, à savoir l’analyse documentaire et règlementaire notamment en matière de sécurité incendie et accessibilité, les domaines de la construction en béton armé, construction métallique et ouvrages en bois, les ouvrages de façades et de couverture ainsi que les équipements techniques portant sur les courants forts et faibles et les équipements de chauffage, ventilation et climatisation.
Ainsi, nos spécialistes réalisent un état des lieux, le plus souvent basé sur une inspection visuelle des locaux accessibles en fonction du timing et de la discrétion souhaitée. En cas de délais de décision très courts, nous réalisons un rapport intermédiaire RED-FLAG permettant de mettre en évidence les premiers points d’arrêt ou bloquants.
L’analyse documentaire, réalisée en amont de la visite, est faite sur la base du recueil de documents demandés ou depuis une data-room, si elle existe, dans ce cas nous pouvons alors interagir directement en formulant nos questions techniques aux différentes parties.
Pour la partie règlementaire, sont vérifiées sur place les dispositions constructives à la recherche de non-conformités qui pourraient représenter un risque pour les personnes ou être source de travaux conséquents dans le cadre d’une demande de mise en conformité par une autorité publique par exemple.
L’analyse structurelle, bien que menée visuellement, peut donner une bonne indication sur les pathologies structurelles, et dans le cas ou des doutes existeraient du fait du manque d’accès, des études complémentaires plus détaillées peuvent être prescrites. L’analyse met donc en évidence des désordres structurelles qu’il convient de traiter pour assurer la solidité de l’ouvrage.
Pour les équipements techniques, CVC et électricité, les diagnostiqueurs vérifient l’état de conservation du matériel, leur conformité en fonction de la destination de l’ouvrage et ainsi évalue leur durée de vis résiduelle. Le plus souvent, aucun essai n’est réalisé sauf en cas d’autorisation du locataire ou propriétaire.
Les audits sont menés par des ingénieurs en génie civil, des experts en construction et des spécialistes en CVC et électricité, l’intervention in-situ étant en général réalisée par une équipe pluridisciplinaire. L’ingénieur centralisant au final dans son rapport l’ensembles des conclusions par poste. Le due diligence est un travail d’équipe, le client peut également ne souhaiter étudier qu’un poste comme la partie structurelle par exemple.
Le maitre d’ouvrage, vendeur ou acquéreur, a donc au fin al un état des lieux du patrimoine mettant en évidence ses points forts et ses points faibles, avec un CAPEX qui présentent dans des tableaux synthétiques les travaux à réaliser pour assurer la pérennité de l’ouvrage, ainsi que les estimations financières correspondantes, il peut alors prendre sa décision sur l’acquisition du bien en fonction de sa trésorerie et de son projet à court ou moyen terme.
