Le diagnostic patrimoine
Le Diagnostic patrimoine est une assistance technique pour l’analyse d’un ouvrage ou ensemble d’ouvrage dans le cadre de sa gestion au jour le jour, le but étant de fournir un état des lieux portant sur l’état des bâtiments, leur entretien et les ressources financières à mobiliser pour le maintenir à niveau pendant une durée déterminée ou l’améliorer. L’audit patrimoine permet à un gestionnaire de se projeter dans le temps et de définir ses budgets de travaux.
Dans le cadre de la gestion de son patrimoine, les principaux intervenants sont contraints d’analyser de nombreux aspect dont le volet technique portant sur le bâti, l’aspect règlementaire et les équipements techniques ; bien que sans obligation règlementaire, cette charge peut être supportée par une assistance à maîtrise d’ouvrage, à savoir un bureau d’étude pluridisciplinaire.
Les outils et conclusions à fournir doivent être clairs et concis afin d’être présentés à des intervenants, le plus souvent non sachant dans ces domaines, pour l’aide à la décision quant aux travaux à réaliser et les entretiens à faire.
Les domaines de compétences à mettre en œuvre reflètent la vie d’un bâtiment, à savoir l’analyse documentaire et règlementaire notamment en matière de sécurité incendie et accessibilité, les domaines de la construction en béton armé, construction métallique et ouvrages en bois, les ouvrages de façades et de couverture ainsi que les équipements techniques portant sur les courants forts et faibles et les équipements de chauffage, ventilation et climatisation.
Ainsi, nos spécialistes réalisent un état des lieux, le plus souvent basé sur une inspection visuelle des locaux, la visite étant réalisée avec un représentant sur site.
Le diagnostic patrimoine peut porter sur un ou plusieurs champs de compétence, en fonction de la demande du maitre d’ouvrage, allant de la structure-clos-couvert du bâtiment à l’analyse règlementaire en matière de sécurité incendie et accessibilité en passant par les équipements techniques.
L’analyse documentaire, réalisée en amont de la visite, est faite sur la base du recueil de documents demandés, elle porte sur les carnets d’entretien, les vérifications périodiques, les sinistres passés, etc.
Pour la partie règlementaire, sont vérifiées sur place les dispositions constructives à la recherche de non-conformités qui pourraient représenter un risque pour les personnes ou être source de travaux conséquents dans le cadre d’une demande de mise en conformité par une autorité publique par exemple, notamment lorsqu‘il s’agit d’ ERP.
L’analyse structurelle, bien que menée visuellement, peut donner une bonne indication sur les pathologies structurelles, et dans le cas ou des doutes existeraient du fait du manque d’accès, des études complémentaires plus détaillées peuvent être prescrites. L’analyse met donc en évidence des désordres structurelles qu’il convient de traiter pour assurer la solidité de l’ouvrage.
Pour les équipements techniques, CVC et électricité, les diagnostiqueurs vérifient l’état de conservation du matériel, leur conformité en fonction de la destination de l’ouvrage et ainsi évalue leur durée de vie résiduelle. Le plus souvent, aucun essai n’est réalisé sauf en cas d’autorisation du locataire ou propriétaire.
Les audits sont menés par des ingénieurs en génie civil, des experts en construction et des spécialistes en CVC et électricité, l’intervention in-situ étant en général réalisée par une équipe pluridisciplinaire. L’ingénieur centralisant au final dans son rapport l’ensembles des conclusions par poste.
Le maitre d’ouvrage, a donc au final un état des lieux du patrimoine mettant en évidence ses points forts et ses points faibles, avec des tableaux synthétiques sur travaux à réaliser pour assurer la pérennité de l’ouvrage, ainsi que les estimations financières correspondantes.
